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2020年，如何看待房地产未来3~5年的走势呢？
2020年，如何看待房地产未来3~5年的走势呢？ - 高山流水遇知音的回答 - 知乎
https://www.zhihu.com/question/410196909/answer/1512544706
20201008
从我们的邻国日本，可以借鉴一下：
从上世纪60年代开始，日本经济突飞猛进，保持着每年10%以上的高速经济增长，成为了世界经济史上的奇迹。
短短的20年里，日本彻底从二战失败的阴影中走出，成为世界第二大经济体。
到1985年，日本已经成为了世界上最大的钢铁和汽车出口国，半导体领域也独步全球。
日本外汇储备超过4000亿美元，占当时全球外汇储备的50%，日本取代美国成为世界最大债权国。
随着日本经济的发展，房地产的价格自然也是节节攀升，截止1985年，日本楼市已经累积了不小的泡沫，但并不夸张，还在可控范围之内，直到广场协议的签订。
1978年，石油危机爆发，伊朗政局发生变化，由于能源价格的大幅飙升，美国出现了严重的通货膨胀。
为了遏制通胀，1979年，美国大幅加息，名义利率甚至一度高达20%的恐怖水平，大量的资金纷纷把钱存进了美国银行。
通胀的确被遏制了，但是大量资金的涌入，也带来了美元汇率的大幅上升，从1979年底到1984年底这段时间，美元汇率上涨接近60%。
过高的美元汇率导致美国对外贸易逆差大幅增长，为了改善国际收支不平衡的状态，美国希望把美元贬值到1979年的水平。
1985年9月，美国、日本、德国、法国、英国5个国家举行会议，决定联合干预外汇市场，让美元汇率有序下跌，史称“广场协议”。
协议签订以后，五国同时在外汇市场抛售美元，导致美元大幅贬值，而其他主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。
很多人认为广场协议是美国给日本挖的陷阱，其实并不然，德英法做了和日本一样的事情，经济并没有出现什么大问题。
而且，这份协议是日本自愿签订的，因为协议本身对日本而言也有很大好处。
日本通过长期的经济发展，已经积累的相当深厚的底蕴，日元大幅升值能够促进日本对外投资的大幅增加，扩大日本企业在海外的资本和地位。
对日本而言，这次升值同样是一个千载难逢的扩张机会。
广场协议签订后，短短几年时间，日本在美国收购了大量资产，巅峰时期美国总资产的10%都被日本人买下了，纽约的标志性建筑——洛克菲勒中心都成了日本的囊中之物。
“买下美国”、”日本可以说不”、“日本第一”成为了日本人的新共识。
飞速升值的日元，也引来了国际资本的涌入，只要持有日元，每年就可以凭空享受5%以上的汇兑升值收益，何乐而不为呢？
大量涌入的国外资本，导致自1985年开始，日本经济如烈火烹油，像坐了火箭一样飞速发展。
突然大量增加的财富导致日本股市和楼市出现飙升，巨大的财富效应让每一个日本人都变成了富翁。
而从70年代就开始运年的“首都改造计划”也恰巧在1985年抛出，这是一个日本版的棚改计划，凭空给东京制造了大量的购房需求，导致日本房价迅速上升。
1988年日本政府进行过调查，东京的地价已经堪比整个美国，而日本全国的地价加在一起，可以买下4个美国。
地价不灭，成为了日本人坚信的神话，房价永远涨。
而实际上，自1950年开始到1990年房价破灭，日本楼市的确连涨40年。
1989年的东京银座5丁目的地价高达1平米1.1亿日元，折合97万美元，荣获当年吉尼斯世界纪录。
当时东京城郊有29户农民拆迁，拆迁款高达8亿日元，相当于他们苦干800年的收入，拆迁暴富的神话在日本比比皆是。
因为买房的人太多，导致日本一房难求，新开楼盘不得不以摇号的方式销售，中签比例极低，四五千个购房者才能有一个幸运儿买到房。
有人摇到购房资格后，转手一卖，就能凭空获得相当于数年的工资收入。
到1989年，日本房价已经飙升到了非常荒唐的地步，一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。...
|--转 2020年“三条红线”收紧融资，引得楼市大变天？
https://new.qq.com/omn/20200825/20200825A0Q5YI00.html
发布于：2020/08/25
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京联合召开了重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。等众多房企代表参与其中，会议也透露出了房地产行业未来的发展趋势。
会议再次重申了“房住不炒”的基本定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。乍一看，好像什么都没有提及，却又好似面面俱到。其中最值得关注的，便是“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。这恰好应证了前段时间在地产界沸沸扬扬的“三道红线”。
所谓“三道红线”，指的是央行和住建部限制开发商融资采取的相关政策。而此次会议也将其摆在了台面，要求“实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度”。换而言之，房企开发商想要在今后实现高效融资，就需要按照央行制定的新规来进行。
而这“三道红线”，具体来说就是以下三点，即：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；
2、净负债率大于100%；
3、现金短债比小于1倍。
如若以此为标准来看的话，国内的百强房企中近半都在被限制范围内。不仅如此，根据“三道红线”触线情况不同，所有的房企又被划分为“红、橙、黄、绿”四档。
红色档：三条红线全中招，接下来不得增加有息负债；
橙色档：踩到到了两条红线则有息负债规模年增速不得超过5%；
黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；
绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过15%。
我们也能从图中看出来，恒大、融创、绿地、富力等大牌开发商均被列为“踩了三道红线”的企业。此外，房企只要碰触到三个指标中的其中一个红线，那么其他两项指标也会随之不太好看。
“三条红线”其实就是中央“稳房价、稳地价、稳预期”的升级举措。房企开发商在接下来时间里的融资多多少少会受到约束，但对于大多数房企来说，整体的影响却并不大。为什么这么说呢？
首先，负债率较高的知名房企在近些年几乎都采取了相似的策略，即：降负债规模，降融资成本。换而言之，此次“三条红线”下的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，是这些房企开发商乐见其成的，也是他们接下来需要贯彻落实的。
近些年部分房企开发商的负债率不降反增，其实归根结底是发掘到了好的并购机会或优质地块。受此影响，这些房企开发商的负债率将会在短时期内会上升，但长远来看其实利大于弊。...
|--转 第二次石油危机
第二次石油危机，又称作1979年石油危机，发生在1979年至20世纪80年代初，当时原油价格从1979年的每桶15美元左右最高涨到1981年2月的39美元，是20世纪下半叶三大石油危机之一。
1978年伊朗发生推翻巴列维王朝的革命，社会和经济出现剧烈动荡。从1978年底至1979年3月初，伊朗停止输出石油60天，使石油市场每天短缺石油500万桶，约占世界总消费量的1/10，致使油价动荡和供应紧张。世界石油市场的原油供应的突然减少，引起了抢购原油的风潮，油价急剧上升。
这一潮头刚要过去，1980年9月20日伊拉克空军轰炸伊朗，两伊战争爆发。两国石油生产完全停止，世界石油产量完全受到影响，产量剧减，全球市场上每天都有560万桶的缺口，打破了当时全球原油市场上供求关系的脆弱。平衡供应再度紧张，再度引起油价上扬。在此期间，欧佩克内部发生分裂。多数成员国主张随行就市，提高油价，沙特阿拉伯则主张冻结油价，甚至单独大幅度增加产量来压价。结果欧佩克失去市场调控能力。各主要出口国轮番提高官价，火上浇油。这一席卷资本主义世界的第二次石油危机，引发并加重了又一次世界性的经济危机。油价在1979年开始暴涨，从每桶13美元猛增至1980年底的41美元。[1]
背景
编辑1978年底，伊朗国内掀起一股反美巨浪，最后推翻了亲美的巴列维王朝。由于政局动荡，伊朗的石油产量明显下降。伊朗新政权在“处死美国”的口号下，攻击美国大使馆、监禁使馆人员，取缔了美国在伊朗的所有军事基地。在伊朗从事石油开采和石油贸易的美国商人也差不多被全部驱逐出境。美国石油商于是将他们在伊朗受到的损失转嫁给美国人民。跟第一次石油危机一样，美国石油商故伎重演，首先通过媒体大肆渲染伊朗石油减产对美国的危害性，继而故意减少美国市场上的石油供应量，人为地造成一种油荒，然后大小石油商按照统一协定好的价格疯狂地进行提价。这样，美国原油价格从1978年底的每桶13美元一路猛增，到1980年4月涨至39.5美元，从而引发第二次石油危机。[1]
影响
编辑伊朗爆发伊斯兰革命，而后伊朗和伊拉克爆发两伊战争，原油日产量锐减，国际油市价格飙升，每桶原油的价格从14美元涨到了35美元。第二次石油危机也引起了西方工业国的经济衰退，据估计，美国GDP大概下降了3%。
通过第一、第二次石油危机，资本主义不公正的石油体系逐渐打破，欧佩克对世界石油市场的影响力达到巅峰。但过高的油价一方面引起了石油需求量的下降，价格的上涨，有助于促进能源节约和新能源的开发。人们普遍认识到发展新能源的作用，各个国家努力发展新技术开发新能源和开展节能措施，并开始了逐步建立了战略石油储备。另一方面促使非欧佩克产油国原油供应量的增加。70年代中后期起，各西方发达国家和石油公司大力开展了在非欧佩克地区的勘探和开采石油的活动。[1]...
|--转 通货膨胀
https://wiki.mbalib.com/wiki/%E9%80%9A%E8%B4%A7%E8%86%A8%E8%83%80
通货膨胀的定义
在经济学上，通货膨胀意指整体物价水平持续性上升。一般性通货膨胀为货币贬值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。
通货膨胀之反义为通货紧缩。无通货膨胀或极低度通货膨胀称之为稳定性物价。
在若干场合中，通货膨胀一词意为提高货币供给，此举有时会造成物价上涨。若干（奥地利学派）学者依旧使用通货膨胀一词形容此种情况，而非物价上涨本身。因之，若干观察家将美国1920年代的情况称之为“通货膨胀”，即使当时的物价完全没有上涨。以下所述，除非特别指明，否则“通货膨胀”一词意指一般性的物价上涨。
通货膨胀之反义可为“通货再膨胀”，即在通货紧缩的情况下物价上涨，或紧缩的程度降低。也就是说，一般物价水平虽然下降，但幅度缩小。相关词为“通货膨胀率减缓”，即通货膨胀上升速率减缓，但不足以造成通货紧缩。
部分学者认为，中文“通货膨胀”一词字面上容易给人通货本身价值增加的联想，建议改称“物价膨胀”，但并未广获使用。
（一）温和的或爬行的通货膨胀
这是一种使通货膨胀率基本保持在2%-3%，并且始终比较稳定的一种通货膨胀。一些经济学家认为，如果每年的物价上涨率在2.5%以下，不能认为是发生了通货膨胀。当物价上涨率达到2.5%时，叫做不知不觉的通货膨胀。
一些经济学家认为，在经济发展过程中，搞一点温和的通货膨胀可以刺激经济的增长。因为提高物价可以使厂商多得一点利润，以刺激厂商投资的积极性。同时，温和的通货膨胀不会引起社会太大的动乱。温和的通货膨胀即将物价上涨控制在1%-2%、至多5%以内，则能象润滑油一样刺激经济的发展，这就是所谓的“润滑油政策”。
（二）疾驰的或飞奔的通货膨胀
疾驰的或飞奔的通货膨胀亦称为奔腾的通货膨胀、急剧的通货膨胀。它是一种不稳定的、迅速恶化的、加速的通货膨胀。在这种通货膨胀发生时，通货膨胀率较高（一般达到两位数以上），所以在这种通货膨胀发生时，人们对货币的信心产生动摇，经济社会产生动荡，所以这是一种较危险的通货膨胀。
（三）恶性的或脱缰的通货膨胀
恶性的或脱缰的通货膨胀也称为极度的通货膨胀、超速的通货膨胀。这种通货膨胀一旦发生，通货膨胀率非常高（一般达到三位数以上），而且完全失去控制，其结果是导致社会物价持续飞速上涨，货币大幅度贬值，人们对货币彻底失去信心。这时整个社会金融体系处于一片混乱之中，正常的社会经济关系遭到破坏，最后容易导致社会崩溃，政府垮台。这种通货膨胀在经济发展史上是很少见的，通常发生于战争或社会大动乱之后。目前公认的恶性通货膨胀在世界范围内只出现过3次。第一次发生在1923年的德国，当时第一次世界大战刚结束，德国的物价在一个月内上涨了2500%，一个马克的价值下降到仅及战前价值的一万亿分之一。第二次发生在1946年的匈牙利，第二次世界大战结束后，匈牙利的一个便哥价值只相当于战前的828×1027分之一。第三次发生在中国，从1937年6月到1949年5月，伪法币的发行量增加了1445亿倍，同期物价指数上涨了36807亿倍。...
|--转 广场协议
https://baike.baidu.com/item/%E5%B9%BF%E5%9C%BA%E5%8D%8F%E8%AE%AE
- 中文名
- 广场协议
- 外文名
- Plaza Accord
- 签订时间
- 1985年
- 签订国家
- 日本 西德 美国 法国 英国
协议内容
编辑
签订背景
编辑
“广场协议”不合中美贸易时宜签订实施
编辑重要启示
编辑间接影响
直接影响
协议影响
编辑影响分析
编辑有专家认为，日本经济进入十多年低迷期的罪魁祸首就是“广场协议”。但也有专家认为，日元大幅升值为日本的企业走向世界、在海外进行大规模扩张提供了良机，也促进了日本产业结构调整，最终有利于日本经济的健康发展。因此，日本泡沫经济的形成不应该全部归罪于“广场协议”，日元受该协议影响升值后，日本政府的货币政策也有巨大影响。此外，也有部分日本学者认为日本的经济泡沫的产生和破裂是“失去国家主权”的必然结果。...
|--转 伊朗：1979！
一、殷鉴
1979年1月16日，德黑兰。
大街小巷人潮涌动，旌旗漫卷，“处死国王”的口号此起彼伏。伊朗国王巴列维仓皇出逃。烜赫一时的巴列维王朝二世而亡！
虽然40年过去，但这场“1979年革命”的余波却延绵至今。这场剧变的社会根源与灾难性后果让人悚然心惊、唏嘘不已：
当时的伊朗，以“世界第五强国”自居，经济迅猛增长，国势蒸蒸日上，眼看就要实现波斯文明的伟大复兴。岂料在国家转型之路上，权贵滥用公器，横行不法，独占天下之利，以至于伊朗底层民众赤贫如洗,百病成灾，怨气冲天。看似稳如泰山的王朝，一朝分崩离析！
民众赶走了一个“暴君”，选择一个不容置疑的“神”！早已被时代淘汰的教士阶层借机网罗人心，在大嗡大轰之中重新登上政治舞台，强行将整个国家拖入中世纪！
从那之后，伊朗民众经历了尸骨累累的“两伊战争”，无孔不入的宗教警察，贪婪跋扈的教士集团，而当年自己所争取的，是否如愿得到了呢？答案恐怕是不言自明的。
其实，国家转轨过程中“公平”与“公正”的问题，“权力”与“权利”的问题，始终是横亘在发展道路上不可回避、也无法回避的“终极问题”。否则，理性对话机制、政策纠偏机制将双双失灵，“转型发展”、“公平公正”两不可得，愤怒之火将变为暴烈的公共选择，最终使国家陷入进一步的沉沦！当年的伊朗如此，如今的叙利亚又何尝不是如此？
波斯文明和华夏文明都是伟大的文明。一西一东，颇有相似之处。就民族性格而言，波斯民族和我们一样，细腻委婉，小心思多，官僚思想重；他们也热爱文学，伊朗诗圣哈菲兹就相当于我国的李白。就历史传承而言，伊朗也与我们有相似的脉络：居鲁士、大流士就如同我们的秦皇汉武；旭烈兀建立伊尔汗国，就如同忽必烈征服中原；突厥人建立恺加王朝，就好像顺治入主北京城。而恺加王朝末期为列强所瓜分，竟也如同满清王朝鸦片战争后的情形。伊朗人和我们一样，也有那种“伊朗人与狗不得入内”的历史记忆。
殷鉴在前，焉能不慎？这也是笔者尝试对这场剧变进行重现的原因！愿后来者能哀之鉴之。
二、烈火烹油，鲜花着锦
1971年10月12日，波斯波利斯。
这座前波斯帝国的首都冠盖云集、珠光宝气，各国的王侯贵戚、元首政要齐聚于此（当时代表中国来到这里的是郭沫若）。
巴列维国王要在这里庆祝波斯帝国建国2500周年。此次庆典旨在对外宣传“伊朗模式”的发展奇迹。
在庆典中扮作波斯帝国阿美契尼德王朝的不死军的士兵经过巴列维国王及其父亲礼萨·汗两代经营，无论是推行政教分离的司法、行政、教育改革；建立完整工业体系；打造强大军队，伊朗都走在了世界的前列。而且，伊朗握有丰富的石油资源，还有美国这个大靠山，可以说是“富得流油，有恃无恐”了。
巴列维有一种强烈的膨胀感，他给自己授予“万王之王”、“雅利安人之光”等霸气外露的头衔。与之相匹配的，是其日益增长的权势。巴列维国王老于心机，他对文武大臣分而治之，使其竞相邀宠效忠。就这样，他完全控制了伊朗的政治体系，国家大政凭他一言而决，他的意志就是法律！
现在，他已经不能满足于国内臣民的拥戴，还想比肩伊朗历史上的居鲁士、大流士等圣君雄主，宣威海外。
正因如此，这场庆典不仅仅是一场文化仪式，更是一项重大的政治任务！庆典极尽豪华铺陈之能事，耗资2亿美元之巨！（当年中国的财政收入也不过300亿美元左右！）《时代》杂志称之为“整个世界历史上最盛大的狂欢派对之一”。
国内舆论认为此次庆典奢靡过甚，劳民伤财，有好大喜功之嫌。巴列维国王怒而呵斥：
“这有什么可抱怨的？他们是指我们给五十位国家元首举行三两次宴会的事吗？我们是不可能用面包和萝卜头来招待他们的，我们能这样做吗？”
直到政权崩溃前夕，伊朗高层依然对前景充满乐观。1975年1月伊朗官媒《世界报》的一篇社论称：
“如果一切按计划进行，再过10年或12年，伊朗将赶上欧洲主要国家的现有生活水平。25年内，在工业基础和繁荣方面达到相当于世界上最先进国家的水平。”
上世纪70年代的伊朗街景。1978年，伊朗的人均GDP就达到了2500美元，而中国直到2007年才超过这个水准。现在伊朗的大部分基础设施，都是巴列维王朝时期的遗产。三、巴列维王朝的官场生态
1978年4月2日，大不里士。...
